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楼市库存降至新低,房地产市场还会回到大涨时代吗?下一篇
揭秘武汉楼市:5千元内定房源 楼盘摇号有猫腻9月9日下午,记者专访了中国房地产业营销协会会长朱曙东,
听起讲述楼市格局变迁和房价变化趋势。
楼市回暖之谜:
楼市回暖究竟经历了怎样的历程?朱曙东对此谈到,在2016年第一个季度,深圳楼市就火爆了,接着苏州、南京等四座城市的房价上扬,房产市场开始不断回暖,一二线城市整体出现了量价齐升的现象。到了第三季度,国家陆续出台了一系列调控政策,防止一二线城市房价增速的过快,引起整个房地产市场发展的不均衡、不健康,这在我们国家房地产发展过程中非常普遍。这就是我们讲的,经济发展有大周期,房地产也有小周期,虽然在调控政策出台的情况下,一线城市的房价持续上涨,青岛、济南等大城市的房价出现20-40%的上涨,如今济南房价基本稳定在20000元/平,青岛房价也越过了30000元/平,
至于三四线城市房价上涨的原因,朱曙东指出,首先是一线城市本身的市场外溢,由于一二线城市限购了,资金流到了临近的三四线城市,国内慢慢出现了强三线城市,比如青岛和济南周边的城市。同时在2015年一二线城市价格上涨变暖的同期,三四线城市受到市场信号的传导,自身市场也在预热,内力和外力双重作用叠加。“再加上当地开发商在市场低谷煎熬之下,希望市场能够回暖,开发企业抓住契机,强三线城市的房价慢慢上涨,也出现了量价齐升的局面。”
变化趋势预测:
朱曙东指出,中央经济工作会议将在12月份召开,预测国家不会放松对一二线城市的房价调控,并且这种调控延伸已经延伸到部分三线城市,这种调控称作因城施策,即根据每个城市的不同情况安排土地供应,来进行各种房产政策的调整。从整个国家角度来讲,会有统一安排,防止房产价格过度增长,保持全国范围内房地产市场的健康发展。
“大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中,尤其是县域城市,以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市,它们去库存的压力特别大,包括住宅和商业项目。”朱曙东告诉记者,强三线城市特别是高铁沿线城市,热点城市周边的三线城市,预计房产市场整体趋于稳定,当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。“预测明年整个房产市场比较平稳,平稳中发展,即便有些波动也是稳中波动,不会出现大起大落。”
给房产企业的建议:
针对如今的市场形势,朱曙东对德州的房地产开发企业提出了自己的建议。他强调,房地产开发是周期性较长的投资,房产开发商必须做好充分的思想和心理准备,一个项目少则开发三四年,多则七八年甚至十多年,这其中市场有兴旺之时,也会有衰退和低谷。
“开发商要有应对措施,首先要把产品做好,这就可能立于相对的不败之地。”朱曙东告诉记者,无非是市场好的时候,卖得快一些、价格高一些,市场不好时卖的慢一些、让利多一些,如果产品做不好或者市场定位太小,甚至产品质量不过关、品牌口碑差,即便市场好的时候也轮不到你来分一杯羹。
朱曙东还说,第二是处理好项目开发的节奏,产品的门类和业态要规划好,产品若都是高达上,目标客户群则比较窄小,开发压力就较大。“所以产品规划和品种要做得准确,尽可能规避单一产品,要把开发节奏安排好,规划好哪个产品在哪个阶段进入开发状态,继而进入营销状态回笼资金,然后进入正常的服务状态,做好进可攻退可守。”
“要高度重视服务,如今房地产竞争的大趋势,已从以产品为中心,转移到以服务为中心。”朱曙东指出,德州的房产进程和一二线有差距,但随着信息和交通的便捷发展,今后会不断提速来缩短差距,也许过去和一线城市的差距有五六年,现在可能只有三四年,“服务要从拿地时就贯彻其中,继而在产品规划、施工建设、营销包装、物业服务和社区服务等各个环节充分体现。”
责任编辑: jingjing
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