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性价比质疑,北京共有产权房项目遇冷

2018年04月08日来源:中国房地产报行业动态责任编辑:jingjing

   4月2日,北京昌平绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园三个共有产权住房项目(第一批)经过公开摇号肯定了选房家庭。

  公告显现,本次最终确认申购家庭28764户,经过购房资历初步审核的昌平区户籍无房家庭和在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭8708户(第一组),东城区、西城区户籍无房家庭7133户(第二组)。

  项目房源共3326套,分两批次组织配售工作。第一批次面向昌平区户籍无房家庭、在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及东城区、西城区户籍无房家庭配售,房源2328套,约占总房源的70%。第二批次,面向契合本市住房限购条件且在昌平区稳定工作的非本市户籍的无房家庭配售,房源998套,约占总房源的30%。

  从第一批次参与摇号的购房者反映来看,购房者对三个共有产权房项目热情并不高。选房现场有70%家庭弃选。究其缘由,位置偏僻、性价比不高、不能运用组合贷等是大家普遍质疑的问题。

  位置偏僻性价比受质疑

  从三个项目的根本状况来看,绿海家园位于昌平区旧县地块,建筑面积约17.5万平方米,毛坯交房,主要户型为52~70平方米一居、77~87平方米两居、88~90平方米三居,均价1.8万元/平方米;中骏四季家园位于昌平区西北六环百善出口处,建筑面积约6.4万平方米,毛坯交房,主要户型为60平方米一居室、75平方米两居,均价约1.8万元/平方米;万科翡萃家园位于昌平区北七家镇,建筑面积约43.1万平方米,毛坯交房,主要户型为56~59平方米一居、73~78平方米两居和87~90平方米三居,均价约2.1万元/平方米。

  记者理解到,昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园等三个共有产权住房项目中,绿海家园位于六环外旧县村地块,中骏·四季家园位于西北六环百善出口处,而翡翠家园算是独一一个位于六环内项目,但这里简直没有公共交通。

  “共有产权住房的主要问题可能还是在于性价比。包括产品质量、项目位置、四周配套等都是大家比拟关怀的问题。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示,由于这些共有产权项目当时是限价房,定价相比照较低,所以本钱控制也比拟紧,产品质量可能也相对不够高。

  据理解,昌平区绿海家园等三个共有产权项目,包括之前海淀中铁碧桂园项目、之前的朝阳区锦都家园项目,都是由原先的自住型商品房、限价房等房源转化而来的。去年9月30日执行的《北京市共有产权住房管理暂行方法》中规则:未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收买的各类政策性住房再次销售的,均按本方法执行。也就是说,还没有到销售环节的自住房,将转化为共有产权住房来销售。

  昌平的项目就属于共有产权房新政前的项目,在规划设计方面执行的还是过去的自住房的规范。同时,约束共有产权住房规划设计的政策是《北京市共有产权住房规划设计宜居建立导则(试行)》也是自去年9月30日起执行。所以很多人质疑,共有产权房是“商品房的价钱,限价房的质量”。

  组合贷遭遇难题

  组合贷问题也暴露了出来。

  一些购房者爆出在临近摇号前,昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园等三个共有产权住房项目不让购房者运用组合贷。

  4月3日,记者电话咨询了昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园等三个共有产权住房项目处,绿海家园和翡萃家园方面均表示还不能肯定,要过一两个星期才干有回答,到时分会集中停止解答。

  事实上,《北京市共有产权住房管理暂行方法》中就明白规则,购置共有产权住房的,购房人能够依照政策性住房有关贷款规则申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

  组合贷指公积金贷款+商业贷款的组合方式。关于购房者来说,组合贷利息少,降低日后月供的压力。但开发商和银行方面积极性不高,缘由在于组合贷审批时限长、手续繁琐。

  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为,关于开发商来说,回笼资金是主要的目的,所以不愿意用组合贷,由于公积金贷款审批节拍比拟慢,所以开发商会希望倡议采用便利的商业贷款方式。

  欧阳捷进一步解释,不是每一个城市的公积金都很充足,由于公积金的资金量并不多,相对来讲,公积金没有商业贷款回笼速度快。此外,银行对组合贷也会比拟消极,主要缘由是商业贷款自身是属于本人的产品,所以相对利润空间要高一些。银行在运用公积金贷款后,会减少商业贷款的额度,降低商业银行贷款的利差。

  关于组合贷一事,记者发微信给北京市住建委住保处某担任人,不断没有得到回复。

  退出和流转机制存在障碍

  业内人士以为,普通来说,很多大城市特别是一二线城市将来共有产权试点的可能性很大,这表现了“多渠道保证”的住房供给体系。从将来房地产市场产品线的划分来看,商品住宅、保证房、共有产权住房以及租赁住房会成为相对主流的产品内容。

  但市场对共有产权的接纳却似乎还需求一个过程。

  共有产权住房并没有大受欢送,主要缘由可能有三个方面。欧阳捷通知记者,共有产权住房产权关系界定不明晰。所谓的产权其实包含了一切权、运用权和收益权。关于一切权比拟分明,政府有一个份额切分。但运用权不明晰,比方能否转租。假使能转租,那以后的收益权如何分配。另外,未来出卖时收益权如何肯定。另外,退出与流转机制还存在一些障碍和困惑。目前,共有产权住房只能在共有产权住房体系内去流转,由政府优先来回购。此种状况在住房出卖时定价会是一个很大的问题,假如依照市场价钱定价,政府不一定认可,不依照市场定价,卖房人又不一定认可。

  事实上,共有产权房购置规则曾经悄然发作变化。也就是删去了原来最重要的第三条——房主五年后能够以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。

  “此前,购房人在五年以后能够回购政府的30%产权局部,把产权转成个人产权,就能够变成商品房,能够依照市场价钱来出卖。如今变为五年内不能转让,假如的确要转让,五年后只能转让本人持有的局部不能回购政府局部。但是本人持有这本能够依照市场价钱出卖,这个对购房者来是很大限制。”中山大学银行研讨中心研讨员李宇嘉解释。

  “将来共有产权住房的买卖,关键要防备此类房源被违规转让等,否则这会影响此类产品创新的初衷。同时,当前关于此类产品产权关系界定不分明,购房者会担忧购置此类住房后不能再去认购新的普通住房。”严跃进强调。

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