樊纲：从供需原理理解当前房价涨跌

刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是十分合理、十分正常的寓居性的需求。我假如买了房子，本人不住，但是租给他人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也能够归入正常的住房需求，由于总是有人在租房子。

用经济学根本原理剖析房价

房价高肯定跟货币有点关系，由于货币是普通等价物，我们一切的东西都是用货币来计价的。我要问的是普通等价物为什么这次就到房地产市场了?它怎样没到股市去?怎样没到猪肉上去?没到那些消费品上去?为什么到房地产上来了，为什么只到大城市来了?为什么没到那些三四线的小城市去?因而，这个解释似是而非，房价跟货币肯定有关系，但是解释不了如今房价这种情况。而且，从货币自身来看，至少这两年我们的货币增量处在比拟低的阶段，为什么如今这么多的房价涨了，而且只是大城市涨了?

然后说地价，房地产商埋怨地价太高了，所以房价就高。但是我要问的问题是，第一，那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价钱高，你也能够让它流拍啊。你为什么最后你当了，你拍出来了，拍出来了是由于你置信将来这个房价还会比如今更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了，是在于为什么你能希冀房价会继续涨。

第二，我要问的问题是假设政府如今给你一块廉价地，等你建完房子，那个时分房价涨了，你会按如今廉价的房价卖吗?所以到最终你还是会按市场的价钱来卖这个房子，你不要埋怨这个地价高，你要想想你的预期房价为什么这么高。

网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者，今天我来做点剖析。其适用经济学来解释这个问题也并不需扼要什么复杂的理论，最根本的理论大家都明白，就是供求关系。价钱就是供求关系决议的，供求关系变化了，价钱就会变化。价钱暴跌一定是供不应求，价钱跌一定是供大于求，这是最根本的原理。

所以，我们就得先剖析需求，再剖析供应，看看为什么这两者之间呈现了失衡。

房价的涨跌是供求关系的反映

依据国度统计局发布的数据，2016年，我国商品房销售额11万7627亿元，比上一年增长34.8%。2017年，商品房创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

说到如今城市里的需求，通常说的是刚需，所谓刚需是指家庭扩展，孩子要结婚了，多一个人口了。刚需其完成在并不大，我们人口增长并不是很快，一种需求就是叫做改善性需求，大家如今收入进步了，改善性需求就越来越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

还有一种十分重要的需求就是迁移性需求。乡村的小伙子如今要结婚，得县城里有套房子吧，县城里的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省会买个房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特别是我们的毕业生们，在座的大家想一想，假如你是外地来的，你想想你为什么到了北京?

迁移是有规律的，越大城市迁入的人越多，越小城市迁入的人越少，所以，多数小城市是人口流出的。人要迁移，首先第一点就要看工作在什么中央，看一个中央是不是能提供更多的就业，可以提供收入更高的就业，而大城市的益处就是由于它提供了比拟完备的根底设备，它提供了更好的物流、提供了更好的人才网络，那么它能够有更多的企业来这儿开展，有收入更高的就业时机发明出来，然后来的人就多了。

当人一汇集的时分，又产生了新的就业时机，什么就业时机?效劳业开展了。你人多了，效劳业才干开展。比方说餐馆，你到偏僻乡村去，不会有几个人出来吃，而人越多，餐馆越廉价，大家就越到外面吃，这个效劳就越开展。而人的汇集又提供了新的时机，什么时机?第一，连找对象的人都多了。而且，人的汇集在经济学上还产生了一种东西，叫做撞击效应，就是学问会由于人之间的相互碰撞产生出新学问，各种新的想法、创意，各种不同的喜好、口味都能得到满足，由于有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初阶段，多数人涌向了大城市。大城市如今房价高，一个重要的缘由是它的住房需求更大，人正在向大城市迁移。

这个时分大家就会问一个问题，小城市怎样办?特别是很多人到欧洲，经常会看到欧洲一些小城市开展得很好，又洁净、又平和、又美妙。其中一个重要的缘由是欧洲是在很长的时间里，100到150年的时间里完成了工业化的进程，它在那种状况下呈现了一种特殊的现象，村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了，他们有了现代城市的生活阅历，他们有了比拟高的收入，他们带着带着终身的积存，带着现代城市的生活经历，还带着社保去修现代化老宅，然后把现代化的生活以至社保这种机制带回了小城镇，所以说我们如今很多小城镇，你别焦急，我们一代有钱的退休人员刚刚开端退休，如今的任务是维护好生态、维护好文化、维护好老宅，我们还有人口回流的一天。

方才所说的三种需求，刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是十分合理、十分正常的寓居性的需求。但是我们说房子是用来寓居的，不是用来炒的，这是一种合理的寓居性的需求。

假如说需求，还有两种，就是投资性需求。一种投资性需求也能够归结为住宅性需求。我假如买了房子，我本人不住，但是我租给他人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也能够归入正常的住房需求，由于总是有人在租房子。

最后一种是我们如今说的炒房需求，他买了房也不租，就黑在那里，就等着房价升值。那么这种投资需求怎样来的?是由于房价涨得比拟快，买了那个房子，他可能还要还贷款，至少有一个利息损失，然后他都不论，都不去租来补偿这个损失，就等着升值。这个升值要足够大、足够快，才干补偿他所买房子的本钱，但前提是我们前面那几种需求的供应没跟上，招致供求失衡，价钱上涨特别快，就产生了后面这种需求。

我们方才说的那些需求，除了后面说的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我们如今所说的追求幸福生活的一种需求吧。所以在这个问题上，当我们考虑房价过高的问题，你首先要想供应侧，想怎样增加供应，而不是想怎样抑止需求。

年轻人应该买房还是租房?

比方你的工作还不是很稳定，可能在变化当中，就不如租一个面积小一点而租金又比拟廉价的房子住。但是，假如你的状况不是这样，比方你要结婚，你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话，你的父母一个钱包，你的爷爷奶奶一个钱包，你的姥姥姥爷一个钱包，你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母，在六个钱包都一块的时分可以给你付首付，那我说你还是买房好。

你买房就等于你每月也交一笔钱，但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改，为什么要搞按揭?就是由于当时中国的那种状况是什么，我攒了一辈子的钱，最后快死了才干买个房子，我为什么不先按揭，先借款，我住一辈子房子，最后这个房子归我了?当然，你没有钱做不到这个事情，但是假如有那个条件的话还是要应用好这个机制。