租金贷的喜与忧：租客“被签约”问题仍在

租金贷上路 让人喜且忧

租房，是让很多在大城市作业的年轻人头疼的事，尤其是押一付三、半年付乃至全年付的租金付出办法，常常让现金并不充裕的他们犯难。而最近许多长租公寓推出的“租金贷”事务，为他们供给了新的房租解决办法。

所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的一起，与该企业协作的金融组织签定告贷合约，一般由该金融组织替租客付出全年房租，租客向该金融组织按月还清租房告贷，相应的告贷利息一般由长租公寓企业代为付出。将按季付出变为按月付出，“租金贷”逐渐取得了很多租客的欢迎。

据58同城、安居客、赶集网联合发布的《2018年一季度住宅租借商场陈述》，到数量已超200万间。考虑到租房商场的巨大潜力，越来越多长租公寓企业、金融组织也开端参加“租金贷”中。

不过，在“租金贷”运转过程中，也出现了一些让租客疑问的问题。有的租客在不知不觉间“被签”下了“租金贷”合约，有的租客对提前退租时需交纳的费用感到疑问……

被签约的“租金贷”

程序员张政(化名)已在北京打拼了三四年，阅历过许屡次换房、搬迁的租房故事。但去年最终几个月在蛋壳公寓租房时遇到的“租金贷”，让他既欢喜又忧虑。

2017年10月，张政与长租公寓企业蛋壳公寓签约了一间房子，选用“押一付一”的办法付租借房金钱。按月付出房租，是之前其他租房组织从未向张政供给过的付出办法，这让他对往后的租房日子有了更多神往。

11月初，张政正式入住了这间房。但入住没几天，一封由某互联网金融组织宣告的告贷协议，让他蒙圈了。这份邮件上清楚地写着，张政与该组织签定了为期一年的告贷协议，每月还款金额刚好是蛋壳公寓的房租。

因为租房前公寓管家(租房经纪人)并未提及还需求办理告贷事务，张政感到很纳闷。所以他联络之前带他看房的公寓管家，但其回复称自己现已离职，让他联络蛋壳公寓的客服人员。而客服人员并不了解该告贷事务的来龙去脉，乃至说蛋壳公寓并未与该互联网金融组织展开协作。

屡次联络蛋壳公寓客服无果后，张政又把电话打给了该互联网金融组织的客服人员，但刚说到租房告贷的问题，客服又以信号欠好为由将电话挂了。

有了这些阅历，张政忧虑可能在自己不知情的情况下，蛋壳公寓现已替自己签下了租房分期告贷的协议。出于资金安全考虑，他赶忙在官网办理了退租，但让他没想到的是，告贷协议一向难以消除，还要求他向上述互联网金融组织交纳一笔违约金。

为何租客会“被签下”租金告贷合约?记者联络了蛋壳公寓的办理人员，但并未得到及时回应。蛋壳公寓官网显现，租客需签约蛋壳公寓房源，并经过金融途运用“蛋壳分期月付”。但官网上并未出现详细协作的金融途径，以及协作办法，也未显现租客“被签约”的原因，以及相应的解决办法。

据了解，蛋壳公寓是紫梧桐(北京)财物办理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，现在已进入北京、深圳等8个城市的租房商场。本年2月，蛋壳公寓宣告完结1亿美元B轮融资。

贝壳找房首席经济学家杨现领通知我国青年报·中青在线记者，“租金贷”一般的形式是，公寓把房子租给租客，租客向金融公司请求租借告贷，金融公司一次性把租金付出给公寓，租客再按月归还金融公司告贷，乃至押金都能够请求告贷。

杨现领以为，“租金贷”自身是一个中性的东西和手法，但有必要树立在契约自在、契约公正、契约严守的根底之上。假如在租客不知情的情况下，中介公司或公寓为其注册“租金贷”，一旦出现违约，租客仍需求归还告贷，这显然对租客不公正。就假贷关系来看，假如租客不能准时还款便会构成违约，有可能影响到租客的征信。

杨现领也注意到，早在2015年租房分期商场就迎来了一次洗牌，一些租房分期公司为了冲量与大量中介协作，缺少完善的风控系统，导致迸发一年后关闭潮。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析，“租金贷”在租客签约前看起来十分便利，但租后的各类问题仍然存在。例如，一旦租客在半途不想继续租住，或者房东半途需求收回房源，那么原有的租房关系被打破，而“租金贷”是否还要继续足额还款，很可能会引起各方胶葛。

广受相关企业的追捧

虽然在详细实践中可能存在上述问题，但在大的职业改变中，“租金贷”现已成为不少租房公寓企业、金融组织追捧的办法。

例如，国内规划最大的长租公寓自若为租客供给两种租金分期效劳：一种是与京东金融协作的“自若白条”，租客首次付款只需交押金+首期房租+效劳费，之后每月付出当期房租+效劳费+分期手续费;另一种是与我国对外经济贸易信任有限公司协作的自若分期，由租客向其请求租借告贷，外贸信任公司一次性把租金付出给公寓，租客再按月归还金融公司告贷。

此外，银行、互联网金融组织、消费金融组织也开端介入房租分期告贷商场中。2017年年底，中信银行、建设银行等银行纷繁推出住宅租借告贷产品，对契合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性付租借金等租房相关费用。本年5月初，工商银行四川省分行与龙湖地产旗下的成都冠寓协作，在成都试点推出长租公寓房租信誉卡分期付款事务。

此外，付出宝、京东金融也进入租房范畴，经过“在线付出+信誉租房+消费金融”打造租房途径。元宝e家、平安好房等消费金融途径也介入其间。

为何房租分期告贷存在显着不足，仍然广受追捧?苏宁金融研讨院高档研讨员薛洪言剖析，2017年12月现金贷新规之后，开掘各类消费场景、展开场景分期事务成为消费金融组织的重点转型方向。就长租公寓而言，随着房地产商场由增量转向存量，租房商场规划超万亿，相应的分期告贷空间巨大，招引各方加速布局。

除了招引力以外，薛洪言还注意到租房公寓企业展开房租分期事务的内涵推进力：因为国内租售比处于高位，长租公寓职业将继续面对盈余难题，有激烈的动机经过金融等增值效劳增厚盈余水平。

在租房商场活泼的一二线城市，租售比长期处于高位。我国社会科学院城市所5月发布的房地产蓝皮书《我国房地产开展陈述2018》显现，一线城市中上海的租售比为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而在国际上，租售比一般处于200~300之间。

最惊人的是厦门。数据显现，本年1月厦门房价与租金比值为1100。这意味着假如房价与租金坚持不变，需求91.7年才干经过租金。此外，廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京等地的租售比也高于上述4个一线城市，位列全国第2至第5名。

不过，这也是租房分期事务能否做大的重要条件。长租公寓企业优客逸家的创始人兼CEO刘翔通知我国青年报·中青在线记者，这很可能是现在租房及租房分期商场开展所面对的最大问题。“租售比不正常，就会导致一个问题：租借型财物的收益能不能在商场上构成有竞争力的金融产品?假如不能的话，就很难去推进做大做强。”

寄予财物证券化的期望

在租客端便利但也存在显着问题的“租金贷”，在租房企业端，则被寄予了财物证券化的期望。

以前述第二种自若租金分期告贷为例。2017年8月15日，自若发行了第一只以该房租分期小额告贷为底层财物的财物证券化产品，规划5亿元，运转至今尚无逾期记载。未来1年内，自若将在上海证券交易所完结共计20亿元的财物证券化产品。

薛洪言以为，因为租借商场属于典型的重本钱投入职业，资金耗费大，经过财物证券化，租借组织能够快速盘活存量财物，在职业风口期快速做大做强。一起，先自我克制物业后经过租借分阶段收回资金的事务形式，也十分合适财物证券化。因而，财物证券化有望成为长租公寓商场中一条重要的资金途径。

身为租房商场的创业者，刘翔和他创办的优客逸家最近也在进行依托房租的财物证券化测验。刘翔以为，相似“租金贷”这样涣散、小额的告贷事务，传统金融组织不可能逐个核实，很难构成大规划的财物包和金融产品，这给租房运营企业带来更高的要求。

在他看来，要发挥租房范畴的财物证券化潜力，业界还需求更多租房公寓企业完成规划化、数字化运营。“金融的中心是风控，风控的中心是数据，只要这个职业的运营数据化，它才干通明，才有金融的根底。”

除了职业革新，刘翔还期望方针方面能够开释更多“盈利”。

创业的这几年，刘翔常常往返成都、北京等地，关注和呼吁给租房商场供给更多方针支撑。在他看来，近两年国家和一些当地推出的允许“商改住”，乃至“工改住”，以及集体土地入市、贱价的租房专项用地等方针措施，从源头上供给了较贱价格的土地和房产资源，起到了很好的作用。但还能够开释更多的“方针盈利”，让契合商场收益率的金融产品得以诞生与认可，然后推进租房商场开展壮大。

严跃进则向记者详细论述了“方针盈利”的方向。“房租的证券化肯定是要去做的，但有一个条件，就是租借商场有必要要完成租售同权。”在他看来，只要租售同权真实落到实处，“租金贷”才干取得更多关注，逐渐落地财物证券化的金融产品，才会有更多企业情愿参加其间，逐渐树立相应的规范。