“面粉比面包贵”频现 开发商坐庄互相解套

近期,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”,以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“”频出。“新华视点”记者调查发现,一些“”的楼面价已超过区域房价,不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地,高杠杆、高负债拿地存在隐患。

二线城市地价同比暴涨180%

3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会,一口气拍出三个区域“”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中,上海远郊的泗泾拍出“双子”,每平方米近4万元的楼面价,几乎是半年前该区域地价的2倍。

上海首场土地拍卖会结束后仅2天,南京就刷新该市总价和单价“”纪录。南京新科单价“”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前,该区域楼面价仅4752元/平方米,也就是说,地价5年大涨8.5倍,增幅甚至超过一线城市。

近期,多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“”纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“”也在4月底产生。

机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

值得关注的是,几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。

开发商负债抢地赌“明天”

记者翻阅年报发现,本轮拿到“”的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

刚刚以30亿元拿下泗泾的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。

开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地?

——“不缺钱,缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款,“房企现在不缺钱,缺的是项目”。

——房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现,近几年,一些二线城市低端制造业外迁,大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市,使得房地产市场成为财富避风港。

——开发商互相坐庄解套。业内人士认为,开发商轮流坐庄、通过制造新“”解套旧“”也是造成地价节节上涨的重要原因。

除开发商相互“抬轿”外,开发商偶尔也“自己坐庄”。同策咨询研究总监张宏伟认为,在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的“好办法”。一位开发商表示,“只有拿不到的地,没有解不了的套”。

土地财政依赖亟待改变

开发商拿地的钱从哪来?记者调查发现,疯狂拿地背后既有资本市场输血的“功劳”,也有低成本投资资金的帮助。刚刚在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口,去年吸收合并招商地产上市,募集资金118亿元,基本上全部投入公司的房地产项目;旭辉财报显示,2016年1月,该公司完成境内私募债发行人民币20亿元,利率不足5%;泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块,刷新当年全国单价“”纪录,财报显示,其公司资产负债率达到79.85%。

在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后,是整个行业负债的攀升。中国指数研究院数据显示,2015年百强企业资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点。

业内人士担心,房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题,可能会出现连锁反应,很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”中国建设银行首席经济学家黄志凌认为,一些地方政府提高基准地价,有的涨幅超过一倍,这说明其并未摆脱土地财政依赖,依然坐享土地增值收益。

上海财大教授陈杰认为,目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还,而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷,政府卖地收入将大幅下降,土地抵押的债务将出现坏账风险。