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第三波潮来袭:已蔓延至三四线城市
已经不再是一二线城市的专利。湖南益阳市产生了10块,平均溢价率在133%,同时浙江衢州也诞生9块,其中一家溢价率达到184%。“我们完全没搞明白为什么这些城市会产生。”一位业内人士表示。
来势汹汹的潮让还未过半的2016成为名副其实的最强“年”。
华融证券首席经济学家伍戈表示,根据统计,截至2016年5月底,近年的数量(包括总价和单价)高达120宗。2016年前5个月的总成交额也是史上最高,高达3188.7亿元。
经过多年的“招拍挂”后,一二线重点城市土地供应已明显减少。加上这些重点城市限购限供等政策出台,促使从去年年底至今年上半年的潮在城市结构上已经历两波变迁。从第一波的深圳、上海,到第二波的苏州、南京、合肥,资金和资源不断根据政策、市场及环境调整流向。
如今,随着苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政,新的城市角度成为开发商的新需求,第三波潮正在形成。
“一个城市诞生的逻辑首先是供不应求,供求处于弱平衡状态的城市具备诞生的土壤,一旦受到周边大城市限购或其他外力影响,平衡被打破,地价会涨的非常快,产生的概率极大。很多大房企已经开始潜伏在这些城市,这些城市正是第三波潮产生的地方。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示。
上海限购杭州承压
“这些城市的特点是低于全国平均去库存周期,全国去库存大概需要5、6年时间,而这些城市可能要2、3年时间,郑州、宁波、成都、杭州这些城市都符合情况,但又各有特点,基本代表了第三波潮城市的特点。”欧阳捷称。
以杭州为例,如果没有投资客出现,购房需求为当地正常需求和外来人口需求,是正常的循环。但随着上海被限购,外地人口大量涌入,杭州当地弱平衡被提前打破,具备了产生的机会。
中国房地产报记者查询公开数据发现,自2007年以来,杭州市累计规划可建设面积为7800万平方米,累计销售面积为5200万平方米,即多出的库存为2600多万平方米。这个数据看似不少,但如果参照去年1100万平方米的销售面积,已有库存的去化周期为两年左右。
而这个周期其实还要扣除规划可建设面积和销售面积之间有时间差,即企业拿地后9~10个月消化开盘销售时间。减去时间后也就意味着杭州去化周期只有一年多时间。
“从杭州当地细分板块来看,余杭、萧山占据的份额更大。杭州大概50%的供应量在萧山和余杭。这两个地方从2011年以来上市25万套房源,已销售22万套。在售2.4万套,相当于5个月的去化周期,供求也是非常紧张的。”杭州当地一位房地产从业者向记者介绍道。
受上海限购的影响,今年以来杭州整体露面地价和土地溢价出现明显提升状态,房价也从去年同期的22600元涨至目前的29500元每平方米。
另一方面杭州土地供应也在减少,杭州供应土地规划面积最高的2013年,全年的土地供应面积是1360万平方米,而2015年只有660万平方米,今年上半年只有250万平方米。
“杭州的弱平衡已被打破,去化周期短,成为供不应求的城市,类似的城市和区域还有浙江嘉兴嘉善、昆山花桥、廊坊燕郊、天津武清、广州南沙等。”专家严跃进表示。
弱平衡城市房价被打破
另一类准土壤在中部二线城市,类似郑州、武汉等库存不足,补库存能力又非常强劲的城市。
“郑州的情况不能单从数据上看,由于郑州当地土地市场大都通过一二级联动,并不走公开招拍挂,土地溢价率表面上看起来很低,但强调溢价率这个数据并不准确,抛去数据本身,郑州的市场和库存不足对企业吸引力都很大”,当地一位房企人士透露,很多大房企都在积极去郑州当地考察土地市场。
“因此尽管房价平稳,但在市场向好,企业涌入的情况下,原本弱平衡的房价很容易被打破,这时郑州出现的概率会比较大。”欧阳捷分析道。
类似的城市还有成都。成都2010年以来供地可见面积8700万平方米,批准上市面积7100万平方米,销售5300万平方米。过去5年销售惊人。当地一位地产分析师称从已经批准上市可售7.2万套算,相当于去化周期8.7个月,相较全国平均水平比较短。
相比而言,宁波更像潜力股。从2008年到2015年,宁波供地可见面积一共4300万平方米,销售面积2400万平方米。还有1900万平方米销售面积没有销售,按照去年全年500多万平方米的销售规模看,未出售面积为3.7年。而房价从前年、去年到今年基本没有变化。
“但我们要看到宁波的地价从前年的3800元,去年的4700元,一直涨到今年的6600元,土地溢价率从2014年的1%左右,今年升高至25%。房价不涨,地价一路上涨,未来的宁波一定存在房价上涨的压力。”欧阳捷分析认为。“若下半年货币继续比较宽松,企业在苏州、南京、合肥这些城市买不到好的资产,目光开始向这些区域转移的概率极大。”
潮蔓延至三四线城市
在同策咨询张宏伟看来,判定一个城市有没有投资价值,更要从中长期来看。“这个城市经济总量、经济成长潜力、产业结构调整是不是有利于城市中长期成长,人口能否持续流入,都很重要。这也是判断有无潜力的关键因素。”张宏伟说。
严跃进也表示,第三波潮的一个最大特点是资金面或收紧。“很多资金主要来自于上半年较好的销售业绩,而直接融资和间接融资类似信贷等渠道或要收窄。”。
今年上半年苏州出现34块,平均溢价率在136%以上,合肥出现33块,平均溢价率高达276%,达全国之最。上海、南京等地地块也达到15块。
“潮是否会延续关键是看投机性和投资性客户入市。”欧阳捷分析称,现在是“资产方的时代”,国内投资客还是愿意把货币投入房产来增值保值,这会促进潮进一步蔓延。
“现在最大的问题是钱太多,投向股市又不敢,最后还是回到房地产。一二线城市和南京、合肥这些城市此刻入市房价已经偏高,投资客会将目光瞄向供需弱平衡、房价肯定会上涨的城市。”欧阳捷说。
只是这些位于弱平衡地区手里的真能消化得了么?背后,谁能笑到最后、笑得最好?
欧阳捷认为,“‘资产方时代’最大的风险不在没有客户,不在市场接受度,不在价格泡沫,而在于打造的产品是否有客户愿意买单。”
随着大型房企以及在这些城市的出现,整个市场销量会提高。但当地中小房企的生存环境会变得更加艰难,增量部分甚至部分存量都将被这些大房企吃掉。
一个更有趣的现象是,在湖南益阳市产生了10块,平均溢价率在133%,同时浙江衢州也诞生9块,其中一家溢价率达到184%。“我们完全没搞明白为什么这些城市会产生,是因为地价低导致的还是其他?还需要研究。是不是潮还将向三四线城市蔓延,我们认为也不是不可能的。”欧阳捷表示。
责任编辑: wlmqadmin
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