限房价 房企亏不亏

11月2日，海淀永丰自住房地块挂牌出让，并最终由中铁以21.5亿元取得，这是北京楼市930新政后成交的第二宗土地。

经业内机构测算，该地块楼面价2.9万元/平米，与3.5万元/平方米(含全装修成本)的销售限价之间还有6000元利差空间，而博大新元10月9日取得的亦庄自住房地块，楼面价与销售限价之间利差仅有约2000元/平米。

业内人士认为，相比较而言，两宗土地都有“微利”空间，中铁永丰自住房地块“微利”空间较大，但仍有房企内部人士认为，该地块容积率仅有2.1，操盘难度很大，亏损风险较大。

中铁“自住房”免亏压力大

虽然楼面价与销售限价之间的价差有6000元/平米，但利润压力仍然很大。

出让资料显示，海淀永丰自住房地块建设用地面积43356.745平米，规划建筑面积91049平米，容积率2.1，含36000平方米公租房，55049平米自住房(最大套型面积90平方米，其中公租房回购价20000元/平方米，自住房销售限价35000元/平方米(含全装修成本)。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“该地块总面积为91049平米，按照销售限价分别为2万回购、3.5万销售，合计可以回款26.467亿;但是以21.5亿元的价格计算楼面价，公租房按照成本5000元/平米计算，最后自住房部分楼面价2.92万元/平米，按照销售限价3.5万元/平米计算，利润很低。”

张大伟分析指出，按照21.5亿土地出让金计算，房企开发的结果基本只能覆盖成本，“房企看中这无风险的30亿销售额(含车位等)，而且多日未出地，获得土地可以分摊管理成本。”

“限价房基本是亏损的，这点不用争论，限价房限的是未来的价格，但是成本限不住，还有可能会继续上涨。”新城控股副总裁欧阳捷也指出，回款额减去地价只有5亿元的差额，覆盖到约10万平米的建筑面积上，每平米约为5000元，这5000元能覆盖建安成本等管理费就不错了。

欧阳总还表示，限价项目还有几个看不到的风险：“一是这个项目的地下车库销售概率比较低，如果车库没有销售掉，积压下来就会变成企业的库存，几年沉淀下来，这部分的资金的利息就把本就不多的利息吞噬掉了;二是税费问题，即便税费按照10%来征收，也要达到2亿多，而且只征收这点税在房地产行业项目来说不太可能。”

“从项目操盘上来，只能把成本能省的尽量省，比如园林、配套、智能化、大堂装修、外立面的装饰线条甚至门窗的设计等，即使这样，如果我们把税费算进去，成本还是不低的。”欧阳总表示，从表面上看，账面利润是有的，但是实际利润是没有的。

“拿这些项目的基本都是国企、央企，对利润的敏感度远低于民企，如果不拿地，就只能退出北京的地产江湖，央企也是不甘心的。”业内人士表示。

自住房的均价重任

据中原地产统计数据显示，永丰自住房地块是北京第67块含自住房地块，累计已经成交地块合计面积为557.75万平米。

“从自住房对北京房价的影响看，过去三年，分别降低了北京房价7.7%、10.3%、5.95%，因为自住房的影响，北京在这一轮房价上涨过程中，才低于其他同类型城市。”张大伟表示。

数据显示，在过去的2014-2016年，自住房合计供应了54976套，叠加上未来还有1万套上下的潜在供应，“这7万套本来可以卖出3-4万的商品房住宅，按照实际低于市场价格超过30%,接近50%入市了，数字上，相当于北京市政府用1000亿的财政收入损失，换来了北京房价涨幅低于其他一二线热点城市。”张大伟指出。

当然在看宏观数据的同时，也要看到一个个自住房项目背后的开发商，这次拿下永丰地块的中铁在自住房建设方面，其实不算新手。

据了解，此前中铁联合体在2014年拿下门头沟自住房地块，并以北京中铁东兴房地产开发有限公司开发建设的京西嘉苑已经售罄，这个项目总计签约1548套，均价19500元/平米，并作为北京市第一个“职住平衡”的自住房项目在今年9月19日正式交付。

而中铁在上一宗博大新元取得的亦庄自住房地块上也出场参与了，此外，中铁建、首创等一批国企也都开发了多个自住房项目