长租公寓市场：万亿级“房产新战场”

　　长租公寓早在2002年就来了，但现在看来，还是很新鲜。2014年9月，雷军突然进军长租公寓，他的顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，“小米公寓”让“长租公寓”这个概念突然就火起来了。2015年夏天，研究概念居住空间的王戈宏终于带着新派公寓出现，让业界又是惊艳了一把。链家的自如公寓、万科的泊寓、魔方集团的魔尔公寓、旭辉领寓国际社区在这两年迅速出现，这是挂在风口上的猪，还是一场刚刚拉开序幕的万亿级战争?

　　长租房的故事

　　清晨6点半，通州。

　　冬天的北京还是一片漆黑，卡夫蹑手蹑脚地起床了。他打开与女友共住的房间门，同屋的另一位租客照例没起。卡夫溜进小厨房里开始为他和女友一天的早饭、午饭忙乎。这并不是一个普通合租房里发生的场景，因为在稍后大家都出门上班之后，保洁阿姨会拿着大串钥匙打开每一个房间的房门开始打扫。

　　这是一栋被改造过的老旧公寓楼，经营者是一家不知名的小公司，因为连住在里面的住户转身就会忘记，公寓外也没有挂着时髦的招牌。

　　卡夫说，他们租住的公寓是一个两室一厅，两个房间面积差别不大，他和女友住的那间大约是12平米左右，一个月租金1500元，月付，保洁阿姨每天都会来打扫一次。这个公寓的好处是，可以做饭，他们能为此省不少钱。“那种满地铁做广告，装修得花里胡哨的时尚公寓我们才不去住，又贵又不实用，一个月好几千我还住那种地方?现在这个还行，尽管也不算便宜，但至少实用。”卡夫对那些“高大上”的长租公寓不屑一顾。

　　另一个重新回归传统租赁——在网上幸运地找到房东，每月花3300元在西南三环租了一室一厅的龙艺，回想起2016年刚去苏州街YOU+公寓的场景，情绪要复杂得多：那是三座黑色的楼围成一个院落，走进去能看到一个UberStation车站立在门边。正门没有一般居民楼的门禁，产品经理设计了一个秘密按钮，只要知道在哪儿，按一下就能打开正门。但进去之后还是需要刷一次门禁，龙艺说，这么做是为了让租户感觉这是个熟人社区，大家共享一个小秘密。

　　找房看房，在微信号里预约，12个内会有YOU+“管家”响应，需要这么长时间是因为有个筛选过程。你需要提供的信息包括：姓名、年龄、学历、收入、所在行业、职位、兴趣爱好、想要的房型、预计居住时间以及个人专长。

　　据说为了保证住户社交的质量，YOU+家有“三不租原则”：超过45岁的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。早些时候YOU+公寓还强调过参与社区活动少于一定频次会被“清退”的原则。

　　这里一个典型的单人间不到30平方米，红色的墙壁、黑色的暖气片，床悬在空中、下方是一张写字台，就像大学宿舍一样。带淋浴的独立洗手间、门口还就着小沙发和吧台开辟了一块3平米的会客区。

　　房租每月支付，可以在手机上完成。

　　这就是一个典型的经过改造的长租公寓。至于房租，龙艺哼了一声，一个月加上水电费差不多得5000元。“我是昏了头了，这就是为装X付出的代价?30平米要啥没啥，还这么贵，东西多一点就住不了了。”

　　长租公寓为什么会热

　　有别于传统租赁市场与二房东模式的长租公寓，这两年大热，一方面因为资本市场的青睐，一方面也是对传统租赁市场的一种补充;从去库存的角度看，一部分库存变身长租公寓，也是一件得利的事。

　　尤其是在2016年12月21日，在中央财经领导小组第十四次会议要求，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求。

　　租赁市场这块巨大的蛋糕，既然已经被监管层提倡，自然就不能只留给传统市场独食，土地市场的结构调整也能明显看到政府在发展租赁市场的一些态度——2016年年底时拍出的那块由万科100%自持的土地，无疑是一个先兆。

　　这个被资本与诸多房企看好的租赁市场，被称为具有万亿元的规模。深深吸引着新入者的加入，而这个市场，恰好还没有出现寡头。进入者不少，一场混战已经拉开序幕。

　　公开资料显示，目前除了万科，龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房企均已开展长租公寓业务。房地产市场的持续调控，使得越来越多房企寻找更多出路，长租公寓或者是房企们找到的机会点。“但有些房企做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客单价通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。”链家研究院院长杨现领说。

　　房企如果要把长租公寓作为一项业务长期开展下去，盈利是必须考虑的问题。

　　正如文章开篇中提到的两个故事，长租公寓市场仍处于初级发展阶段，鱼龙混杂。多数深处其中的玩家自身的“二房东”模式一直被市场诟病，竞争亦停留在初级阶段，也就是集中在抢房源上，同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开打。

　　2017年，品牌公寓运营商、涉猎长租公寓的房企和中介将在各自领域中决出座位排名，品牌输出、产品细分上或有大动作。其实，长租公寓的大戏在2017年才刚刚开始。

　　存量房的变身

　　抢房源，多数是从存量房开始的。

　　杨现领给出一组数据：2016年，全国二手房买卖交易额预计在5万亿元左右，新房交易额则在10万亿元左右，二者相加高达15万亿元，相当于美国市场的2.5倍，日本市场的12.5倍。这一“15万亿元”的数据在2008年则是3万亿元，其中，二手房增长最快，翻了10倍(2008年，二手房交易额不足5000亿元)。

　　杨现领还指出，2016年，二手房租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。

　　显然，存量房市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。

　　若以二手房交易量超过新房交易量作为进入存量房时代的判断条件，譬如在已步入存量房时代的北京市场，思源地产数据显示，2016年二手住宅与纯商品住宅比为5.7：1;2015年二手住宅与纯商品住宅比为3.7：1，比例提升2.0。

　　更何况，还有新生力量加速进场。2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。

　　在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，这样的变化虽然稍显猝不及防，但拍地模式的改变，将增加北京楼市租赁房源的供应量，变相丰富市场上的租赁产品。特别是“现如今，如何能够在可承担的租金范围内住得好一点，是租客们考虑的重要因素。品质租赁需求正在快速增长，而相应的供给却严重不足。”杨现领指出。

　　而那些高大上的长租公寓们，刚好给存量房多了一个变身的机会。

　　杨现领也分析道，长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租的成本。判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，今天这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式公寓大概占百分之五六十。

　　“一般情况下，房租占比越高，运营效率提升的空间越小，你怎么提升都没用，因为房租是要支出的。集中式公寓相对好一点，对于分散式运营者来说盈利更难，可能需要到了二三十万间规模的时候，才发现有盈利能力。”杨现领补充道，这种情况下，怎么样控制成本、能够提升运营效率就很重要。

　　这是个正在为房企与资本们发力长租公寓而遇到的最核心问题，解决了，才能跑赢传统租赁市场，实现持续盈利。尽管有不少人抱持悲观态度，但不可否认的是，这的确是一只到了风口的猪，风来了，但猪要怎么才能飞起来，仍需等待。