恭喜！买房利率低谷期？乌鲁木齐人买房成本又省了？

今日是10月29日，再有2天，乌鲁木齐秋季房交会就要结束了，免契税的政策优惠也就结束了。

不过很多朋友们最近都在关心契税问题，少有些人关心利率问题。熟不知，2020年的利率情况，也发生了一些微妙的变化。

也许也将会影响大家的购房成本。一起来看看。

首先来看看，最新的LPR值：

2020年10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：“1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%”。

新一期LPR与上期持平。

只不过到目前为止，LPR已经连续6月未发生改变。

LPR值没有变化，那现阶段在乌鲁木齐真实的贷款利率如何呢？

01

第一步，说说公积金。

公积金贷款利率一直都是非常稳定且固定的：3.25%。这一利率也比正常商贷少了不是一点半点。因此 有公积金的朋友，一定且用且珍惜。

现阶段根据乌鲁木齐的公积金贷款政策，个人和夫妻双方最高的贷款额度都是70万元，主要可贷数额还和公积金账户余额相挂钩，主要账户余额x10倍。

不过针对一些刚工作不久的朋友来说，可能会比较尴尬：因为公积金缴纳时长与余额积累问题，到目前为止公积金账户余额相对较少，可贷额度不高。使用组合贷的话，好像又有点不划算。

针对这种情况，小编建议能够先使用商业贷款。

直到公积金账户内余额较为充足，能够贷到最高额度时申请商业贷款转公积金贷款。

02

接下来，再来看看乌鲁木齐的商业贷款利率。

到目前为止，首套房大多是4.9%的利率，针对一些征信记录、银行流水等方面条件非常好的购房者，可能能够申请到首套房4.75%的贷款利率，不过还是偏少数。

针对二套房，乌鲁木齐的商贷利率基本上是5.25%，较为稳定。

不过这也是近两年相对而言比较低的商贷利率了。

如果我们把时间线拉长，基本上能够非常清晰的看到这几年以来，各地范围内的贷款利率一直都在稳步下降。

在乌鲁木齐，亦是如此。在今年3月的时候，乌鲁木齐首套房平均利率为5.14%。

（来源：利率表信息网）

今年7月，首套房的平均利率基本上下降了0.2%个基点，为4.93%，这一数据也一直保持到了现在。那么具体省了多少钱呢？

我们以首套房，总房款为100万，贷款年限为30年，商贷利率分别为5.14%和4.93%为例来进行计算：

不难发现，其实在利息总额上，是4万元的差距，平摊到每个月的月供上，差不多是100元左右。

不过也有很多购房朋友关心：临近年尾，贷款利率还会不会有变动，在接下来几个月里，是否还会有下调？

如果不考虑免契税的问题，究竟是再等等，还是现在就下手为强？

03

小编也结合现在的金融情况，来和大家说说我的一些看法。

先说结论，或许大家听完都很扎心！

在年底前，大概率乌鲁木齐的房贷利率不会再往下调整了。这一情况，并不是针对乌鲁木齐，而是综合全国各地的房贷利率后，最终得出的结论。

贝壳研究院也在其发布的《9月重点城市主流房贷利率简报》显示，随着货币政策宽松力度逐渐减弱，其检测的36城平均主流房贷利率下降速度逐步放缓，九月基本止降。

所以从这一情况来看，乌鲁木齐的各家银行，大概率也不会出现利率方面的跳水。

但是除此之外，很多想选择浮动利率的购房者也会关心：LPR值走向如何呢？

从目前的情况来看，LPR值也是趋于稳定。

在前文中，我们也提到过：目前LPR值已经有5个月未发生变化，保持在4.65%。

在10月15日，央行宣布开展1年期中期借贷便利（MLF）操作5000亿元，中标利率为2.95%，与9月持平。

由于LPR（贷款市场报价利率）=MLF利率+银行加点，在MLF值保持持平的情况下，这也预示着10月20日公布的LPR利率也将保持不变。

LPR保持不变，尤其是5年期以上LPR保持不变，也就意味着对于房贷利率，银行没有下调的主观动力。

毕竟央行爸爸都没有动，各个银行更是不会有变动了。

至于在央行层面，其实保持LPR利率稳定的原因很多：

1、 疫情的影响逐渐消除，国内经济开始回暖，为了维护市场稳定，保持lpr不变。

2、 小阳春延后，房地产市场逐步回暖，防范资金空转套利或违规流入房地产领域。

3、 采用多种货币政策调节市场的情况下，保留利率调节这一重要的宏观调控方式。

如此种种对于购房者来说，结果就是房贷利率下调的基本面并没有松动。

照这个趋势来看，大概率今年最后一个季度的LPR变动，更多调整的是1年期的LPR利率，与房贷紧密相关的5年期LPR利率大概率会保持不变，维持很长时间的稳定。

04

虽然房贷利率大概率不会再下降，但是对于购房者来说这未必是个坏消息。

熟悉银行等金融机构的人或许会明白，银行的贷款额度通常是按照“四三二一”的节奏进行控制的，也就是说第一季度发放全年40%的贷款额度，第二季度发放30%的贷款额度，以此类推，最后一个季度仅剩下10%左右的贷款额度可用。

此外，在9月底，也有多家官媒有记者表示：有银行专业人士向其透漏，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

监管要求压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，意味着这些银行将会承压，流向地产的资金将受限。

楼市的每一次调控之前都是有迹可循，再加上“房住不炒”的坚定大方向，此次房贷收紧可能成真。

这对于购房者来说，或许影响不太大：大不了等上两个月再办贷款。

但是对于高周转、高负债的开发商来说，这或许就是“扼住了命运的咽喉”。

年底放贷收紧，同时年底也是开发商冲刺业绩的时候，可能会有更多高性价比房源和优惠释放。

购房者可能要抓紧了，终究贷款买房是市场主流，如因贷款无法批复而错过好房源殊为可惜。

但，这个时候也要擦亮眼睛，因为开发商的特价房源很可能会有回款和贷款办理期限方面的要求。

也很有可能会出现区别对待购房客户、变相提高提高房贷利率，乃至以违约为由，强迫已签约未放款的客户，更改贷款合同的可能性。

这种情况下，小编也是建议各位朋友尽量避开小开发商，选择在资质较好的开发商。

05

在最后，来总结一下：

1、现阶段在乌鲁木齐购房，可以选择公积金贷款、商业贷款和组合贷。如果公积金缴纳年限相对比较短，可申请额度较低的朋友，建议可以优先考虑商业贷款，以后再转公积金贷款。

2、2020年房贷利率大概率不会再继续下调，只不过当前的利率标准已经处于近几年较低的水平了。这时候购房，不失为一个不错的时机。

3、经过此次免契税，乌鲁木齐的房地产业已经释放了一波需求。

只不过年末开发商的资金压力依然不小，竞争依然激烈，说不定也会有一些有竞争力的购房优惠政策出台，没有赶上此次秋季房交会免契税的朋友，也不必太过于灰心丧气。

在最后，买房无小事，也是希望大家能够多方考量，多因素考虑。理性化买房同时也能够抓住时机！

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