房贷变了！“两道红线”将对个人贷款产生什么影响？

年末岁尾之际，一把针对房地产的重锤“结实落下”。

金融管理部门近期出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

为何要出台此项举措？

中国人民银行、银保监会明确表示：提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展；优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

结合12日中国人民银行行长易纲的发言来看，“2021年货币政策要‘稳’字当头，维持好正常货币政策空间的可持续性。”

易纲表示，在总量方面，综合运用各种货币政策工具，维持流动性合理充裕，维持广义货币（M2）和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。在结构方面，发挥好货币政策工具精准滴灌作用，加大对科技创新、小微企业、绿色发展等重点任务的金融支持。同时，深化利率汇率市场化改革，巩固贷款实际利率下降成果，增强人民币汇率弹性。

那么，按照出台的最新标准，各大银行现在的情况如何呢？又有多少家银行是已经踩线的？

情况不容乐观。

从图中可以看出，踩线的银行不在少数，其中不乏招商、浦发等知名银行双向踩线。

不过，对于调整，国家也给到了足够的时间进行缓冲。首先，给到区域差别化的调节机制，同时给了2-4年的延长过渡期，给到了银行充分自行调节的时间。

那么，新出台的“两道红线”对我们购房者有何影响？接下来的房贷会有何变化？房贷利率走高还是看低？

首先带来的最直观影响就是，在红线的制约下，2021年银行的贷款总量必然会得到适度的控制，整体来看，不可避免的会产生缩减。

在政策的影响下，尤其是已经触线，还有接近红线的银行，必然都会在房贷的发放上愈加小心，对贷款人的资格也会进行更进一步的筛选。在额度有限的情况下，未来个人征信、流水等信贷价值必定将成为银行审核筛选阶段的更重要佐证，这也意味着房贷审批的难度也许还将提升。

但是阿福认为，这个提升是有限度的。一个是因为，虽然贷款的总额度会相对来说有所减少，但经过全国各地的稀释，落到地方的变化就会较小，与此同时银行机构本身也多，个人用户对于银行的选择多种多样，空间更大，对于房贷的申请影响可以说是微乎其微。

与此同时，两道红线对房贷利率不可避免地也会产生一定量的影响。促使房贷利率短期内有可能上行，但从长久来看，仍旧处于一个长期的下降趋势。

为什么这么说呢？从短期来看，信贷收到了政策的限制，尤其是一些触及红线的银行，特别是小银行，也许会通过提升房贷利率的形式提升放贷标准，这对于中小银行也是一种业务转型，探索新业务的考验。但长期来看，随着经济增速放缓、人口老龄化、城镇化等社会因素，利率仍会缓缓趋于下降态势。

但是，两道红线的政策对于住房租赁行业却采取了“例外”。

为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

去年年的长租公寓行业频繁暴雷，促使整个行业前景都非常黯淡，但从“两道红线”政策中可以看得出来，国家对于住房租赁始终是积极支持的态度，在政策上也采取了一定的倾斜。

结合之前国家发布的“三道红线”来看，整体方向正如阿福开头提到的一样，以“稳”字当头，“三道红线”是针对房地产行业的一次调整，“两道红线”就是针对银行业的一次维稳。通过优化信贷结构，来提升金融体系的稳定性，完善房地产金融管理的长效机制。

去年年末，中国的居民杠杆率已超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多，这个数字的增速之快，更是稳居在世界的前列，防范金融风险，维稳金融体系，则是当务之急。

截止到目前，中国楼市，已经有了“五道红线”。而房地产贷款的“两道红线”可能只是金融调控的第一步，针对楼市国家是否还有新的动作？让我们拭目以待。

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