悲剧了！涨不起，卖不动！新疆这些小区千万不要碰！

亏大了！房价一分没涨，还亏了20万！

近期，我在微博上看到一则真实买房故事：2017年，有人买南京的房子，75㎡房源，总价250万；如今3年过去，房价一分没涨。

有人分析，如果按照首付150万，100万商业贷款，3年的资金成本就要33万，即便加上租金收入约11万，还亏了20万！

事实上，不仅是南京一批小区二手房价，多年未涨！乌鲁木齐也有！

曝光！涨不起、卖不动！乌鲁木齐这些小区千万别碰！

其实买房真的是一件机遇与风险并存的事儿，如果买的好，是资本也是资产。但是如果稍有不慎，一个看走眼，那可能就是赔了夫人又折兵。

位于沙依巴克区的绿城翡翠园二期，就是很好的例子。

初听绿城之名，很多朋友就会增添一份好感滤镜。毕竟绿城集团在乌鲁木齐开发的项目，品质和项目规格都是翘楚。

不过在绿城翡翠园二期这里，此“绿城”非彼绿城了。绿城翡翠园二期的开发商并非绿城，而是新疆名城投资发展有限公司。在2017年时，绿城集团就已经终止了与这家公司的合作。不过该公司还是在打着绿城的旗号进行房产销售。

但是更让人觉得进退两年的是：本来计划在2018年年底交工的绿城翡翠园二期项目，至今都没有交工，并且开发商的资金链方面似乎有稍许问题，因此到现在还处于尴尬的停工状态。

业主无房可住，同时也不知道什么时候能够交工。这样的损失，实在太大。

尤其是对于一些刚需购房朋友来说，买这套房子或许是用作婚房或者在乌鲁木齐的安居之所。

本就不菲的房贷月供再加上房租，生活的压力只大不小。真的是等到心碎！

从2017年到2021年，乌鲁木齐的新房价格从7000多元一路涨到了9400元/㎡的均价。绿城翡翠园所在的区域，周边的新房价格也已经到了万元左右。

这样的房子，住不进去，也无法转手，甚至每个月还要继续偿还房屋贷款，它就如同一个密闭的匣子，锁住了业主们的房款，也锁住了一个家的期盼。

可是，谁都不知道这个匣子何时能打开。

物业差！没人管！这些小区也需要注意！

还有一类房子，是没有硬伤，但是在居住方面会有许多小糟心，而乌鲁木齐的实例证明，这些小糟心，是真的会影响房价，变成实实在在的资产损失。

第一种：物业服务方面存在非常大的问题。

物业这个问题在乌鲁木齐可以说是老生常谈，积病已久。很多人都默认物业的乱收费、不作为是常态。

但是存在不等同于合理。

有些小区的物业光收钱不服务，乱收停车费、物业费，不维护小区内的环境、卫生和氛围，垃圾没人管，积雪没人清。这都会影响居民的生活。

（图片来源：网络）

无形之中都是对于小区的价值损耗，非常不利于房屋的保值和后期转手时的口碑度。

第二种：有非常明显的地势差且没有设置合理解决方案的小区。

由于乌鲁木齐地势问题，有些小区处于地势较高的地方，那就意味着小区内在高低差方面的处理可能需要格外关注一下。

业主需要问问：小区内是否会有非常多的楼梯、坡道？是否设置了人车分流等等。

（水磨沟区某小区门口坡道）

否则冬天一层薄冰，再加上比较陡的楼梯，对于老人和孩子来说都不便利，但凡滑上一下，危险还真不小。

万一遇上大雪，坡道上车辆进出不便更是麻烦，不仅可能需要人力推车，还可能会造成小区门口的交通瘫痪。

比如说沙依巴克区天山绿洲小区一期的业主就叫苦不迭：虽然小区空气清新，环境也很不错，但是冬天出行，确实有些难办啊。

而且在宝山路二手房均价都已经过万的情况下，相对房龄较新的天山绿洲小区价格还是低于均价的。

或许也是受到了这些因素的影响。

租不上价，卖不出去！某些“新区”，真的要慎入！

这一条，专门针对于打算投资购房的朋友。近两年，乌鲁木齐开始着力建设各个片区，城市的骨架也在不断的扩张和延伸。

这也让不少刚需和投资客，将目光瞄准了价格相比于主城区还比较友好的区域。

不过！并不是每一个山鸡，都能飞上枝头变凤凰。这其中，需要自身的努力，也需要时间的沉淀。

在目前乌鲁木齐西侧的某些板块，就处于这样的尴尬。

有业主早年见买了投资，几年过去，新房价格确实在涨。但是二手房价格纹丝不动，比起买不起更可怕的是：有价无市。

不少业主甚至装修好以后原价出售还是无人接盘，甚至倒挂。毕竟目前周边还没有形成稳定的就业岗位和人口虹吸群。

那么必定难以在短期内衍生出足够的租房、买房需求，没有流动性，何谈收益性？

租不出去，卖不上价。虽然房价比主城便宜，但是短期的收益能力却差了一大截。

算上装修费用、还有房贷利息等等，这样的资产配置，不如去买一笔靠谱的理财。

当然，我们并不是否定这一区域的未来发展态势。只不过任何区域的发展都需要时间周期，有的区域适合长线投资，有的区域即将迎来短周期爆发。最关键的是：你适合的是哪一种。

无论是投资，还是刚需，买房这件事从来不缺画大饼式的畅想，缺的是理性的考量。

这里小编想说：

1、投资型购房的时候，要注意城市半径。

城市半径所代表的是这个城市之中的极限通勤距离。如果超出这个距离，可能意味着与主城区的人流量、商业发展、公共交通路网密集度都会存在明显的差距。

(乌鲁木齐城市半径图）

2、考虑谁来接盘。

如果想在短期内有不错的投资收益，在看未来远景与蓝图之前也请扪心自问一下：

有什么刚需的核心资产么？

有比较好的学校么？

有便利的交通路网和公交体系么？

有无可替代的资源么？

几年后有较大的就业岗位需求从而带动周边的人气和居住需求么？如果没有，那么请三思而后行，谨慎考虑自己能够接受的投资回报周期。

3、不要跟风！

买房不要跟风！

买房不要跟风！

买房不要跟风！

重要的事情真的值得认认真真的说三遍。

尤其是在乌鲁木齐，主城内情况比较复杂，和地段影响的成分也非常高，所以在买房的时候，真的不适合跟风。每个人的情况都是不同的，适合别人的房子真的不一定适合你。

比起听说哪里哪里好，倒不如静下心来考量自己的资金链、购房能力和核心需求，从而做出比较切合自身实际的决定。

闭眼买房就能趟赚的时代已经过去，多问多看多方了解才是王道。

乌鲁木齐二手房捡漏最佳时机来临！以下这种二手房千万不要买！

最后，其实对于乌鲁木齐二手房市场来说，行情可以说是并不乐观。对于想要买房的我们来说，却正是好时机。

个别二手房的大幅降价，一定会给其他二手房带来无形的压力。虽然不可能出现大面积的断崖式下跌，但捡漏几率会大大增加。

这时候，再结合前面提到的那些涨不起卖不动的二手房小区，我为大家总结了几点避坑指南！有这些特征的二手房，记得千万不要买！

1、操盘能力较弱的小开发商开发的楼盘

在乌鲁木齐进行购房的时候，不能只看价格和区域，同时要高度重视开发商的资质到底如何。部分实力较弱的小开发商，本身在施工、建设和销售环节存在一些纠纷问题。再加上本身的资金链方面较为薄弱，一旦出现一些突发事件或者市场遇冷，很容易出现资金链断裂、烂尾、建筑环节方面偷工减料等问题。

2、屡屡维权、臭名昭著的开发商

在乌鲁木齐，有过黑历史的开发商并不少见。即使是一些大开发商也难逃维权的命运，不管你买哪个楼盘，建议提前百度搜索”开发商+维权“，如果维权已成常态，建议谨慎决策。

（图片来源：网络）

3、周边存在无法变更的不利因素的楼盘

比如买房人比较介意的垃圾场、墓地、高架、变电站、工厂等等。这些令人避而远之的”配套“，会严重影响到后期的居住品质。买房之前多查查周边规划，谨防落入深坑。

最后提醒大家，楼市进入平稳期，买房还需擦亮眼。

特别是买二手房的时候，还是要结合地段、小区品质、物业等方面因素综合决策！还是那句话：年轻人，买房的时候忙在点子上！

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