商业地产不景气 去库存较难

　大型商场人气不旺，写字楼空置率攀升，近日合肥发布消息称，计划在30个月内化解近900万平方米商业办公等非住宅库存。那么，合肥到底有多少商业办公库存，主要问题集中在哪里?

　　非住宅库存已近900万平方米

　　截至8月15日傍晚，合肥市商品房备案系统数据显示：

　　住宅库存13924套

　　面积163.78万平方米

　　合肥市商品房

　　可售套数为177232套

　　可售面积

　　1063.13万平方米

　　非住宅库存163308套

　　面积899.35万平方米

　　以15日当天

　　非住宅销量9344平方米

　　每月30天计算

　　如果市场不再新增非住宅备案

　　大概需要32个月出头

　　方可消化完这些库存。

　　合肥市统计局公布的上半年全市经济数据显示，和住宅投资、销量大好相对应，商业营业用房同比下跌厉害。

　　上半年商业营业用房开发投资103.51亿元

　　同比下跌22.1%

　　销售61.94万平方米

　　同比下跌32.5%

　　非住宅库存高企早就被发现，《安徽房地产年鉴》数据报告显示：

　　2015年

　　合肥纯商业面积10万平方米以上的

　　大型购物中心达到55家

　　总商业面积超过1500万平方米

　　而当年合肥主城区人口在400万左右

　　人均商业面积近4平方米

　　超过了发达国家人均商业面积1.2平方米的警戒线

　　专家认为非住宅库存压力不大

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，从数据看，今年第一、二季度同比2014年、2015年相比，销售面积和价格都有增加，从数据上看这样的库存对合肥总量压力不是特别大，应该能够在30个月内完成。目前主要问题是合肥在建或说准备投入建设的商业地产比较多。

　　凌斌表示，近期他们也有类似的课题研究，按100分满分来形象表示目前各类非住宅的运营形势，40年的商务型公寓在市场评分77分属于中等分，商铺61分，商业办公楼62分，商业性质窗口(加油站、工业等)67分。“所有都还在及格线以上。”

　　凌斌说，从接触的开发企业看对非住宅库存并不着急，没有一家开发企业把去库存方案递交给相关部门：一来其资金量比较大不缺钱，二来开发企业商业面积在建量不大。

　　“唯一不好办的是商业综合体的销售有点困难，其他的商业销售还没有到冬天。”凌斌表示，目前福建等地对购买一手商业办公商品房给予契税奖励，支持项目转型等，在合肥一样可以考虑实施。

　　合肥拟出台相关政策30个月内化解非住宅库存

　　非住宅库存高企，如何消化?类似政策正在密集出台。

　　今年6月份，我省出台了《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，其中明确表述，合肥市房地产去库存重点是非住宅商品房;对全省商业办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的，停止新出让同类性质用地;全省商业办公等非住宅商品房去化周期控制在48个月左右，各设区的市去化周期控制在55个月左右。到2020年，实现供需基本平衡，房价基本稳定，有效控制市场潜在风险。

　　此次合肥市的政策更为严格，需要在30个月内化解约1000万平方米商业办公等非住宅库存，到2018年，基本实现房地产供需平衡，房价总体稳定。

　　权威人士透露，此次合肥市是落实省里的政策要求，为了加大去非住宅库存力度，合肥也准备出台相关政策，鼓励商业办公用房的销售。