LPR三个月不变,房贷族怎么选?分析:下半年仍有一定降息概率

七月LPR报价出炉。7月20日，央行授权全国各地银行间同业拆借中心公布最新数据，1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均已连续3个月“一成不变”。

2020年LPR在2月、4月曾两度降息，1年期LPR年内累计下行30个基点，5年期以上LPR累计下行15个基点。对有非个人公积金借款的“房贷一族”而言，8月底前需要在LPR和固定利率间作出选择。

由于转换后并非立即生效，假设选择挂钩LPR，重定价日在来年1月1日，若到2020年12月，LPR报价仍延续现有利率，则来年全年100万贷款本金、30年等额本息的住房按揭贷款，月供可省90元。从理论上来说，后两季度LPR利率还会不会降，关系着来年的月供多少。

LPR连续第三次“一成不变”

自20198月LPR报价机制改革以来，至今年七月共报价12次。在其中，1年期LPR下降过4次，分别在20199月、11月和2020年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp、20bp；5年期以上LPR共下降过3次，分别在201911月和2020年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp。

能够看出，2020年LPR下行的幅度相对更大。业内人士分析称，受疫情影响，第一季度经济出现负增长，“降息”可使企业资金成本降低，激发企业信贷需求，有助于经济稳增长。而5年期以上LPR较1年期LPR下行速度相对缓慢，传递出房地产市场并未放松的信号。

七月LPR持平在市场预期内。

“从LPR形成的两个部分看，一是MLF，二是加减幅度（银行报价）。最近半年以来，都是MLF利率下行（带动LPR下行）。”光大证券固收首席分析师张旭对新京报贝壳财经记者表示。

而上周MLF续作时并未降息。据央行7月15日公告，当天开展了4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率仍为2.95%，为连续第三个月保持不变。张旭分析称，利率并不是越低越好，如果光依靠MLF引导，会弱化LPR改革的意义。

从4月开始，逐渐露头的资金空转套利等迹象已被监管重视，货币政策转向“降实体资金成本”和“打击空转套利”的平衡。在7月10日央行举行的2020年上半年金融数据统计新闻发布会上，央行货政司副司长郭凯明确，货币政策的立场仍然是稳健的，货币政策更加灵活适度。

“我们现在更加强调适度这两个字。适度有两个含义，一个是总量上要适度，信贷的投放要和经济复苏的节奏相匹配；第二是价格上要适度。要引导资金成本进一步降低，向中国实体经济让利，另外也要认识到利率适当下行并不是利率越低越好，利率假如严重低于和潜在经济增长率相匹配的水平，就会产生套利、资源错配等问题。”郭凯称。

房贷利息转换窗口8月底将关闭，“房贷一族”怎么选？

LPR关系着企业获得贷款资金的成本，也关系着“房贷一族”的月供。

依据央行此前通知，2020年3月1日，存量个人房屋贷款贷款定价基准转换工作正式开始，8月31日之前，居民依据需要自由选择固定利率或LPR。

3月以来，已经有不少用户收到银行短信，提醒转换房贷利息。因为多数房贷期限超过5年，参照5年期以上LPR，100万贷款本金、30年等额本息还款的住房贷款，LPR每降5个基点，买房者月供可以减少约30元，累计30年能减少利息大约10800元；若降息10个基点，等同于月供降息60元，累计节省21600元。

2020年LPR曾在2月、4月两度降息，1年期LPR年内累计下行30个基点，5年期以上LPR累计下行15个基点。按上述情况计算，两次降息后，百万房贷月供累计可省约90元。

好几家银行在官方公众号发布的LPR转换科普帖中也提示，房贷利息转换后并非立即生效。假定选择挂钩LPR，重定价日在来年1月1日，若到2020年12月，LPR报价仍延续现有利率，则来年全年度100万贷款本金、30年等额本息还款的住房贷款，月供均可省90元，全年度节省1080元。

■追问

下半年会不会继续“降息”？

从理论上来说，下半年LPR利率还会不会降，关系着买房者来年的月供。对于贷款剩余期限在3、5年甚至10年以上的买房者而言，则需要判断贷款剩余期限内，货币政策处于降息还是加息周期。

对于7月LPR报价，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此次利率数据和上一次发布保持持平，说明当前利率政策的导向，即总体上以消化上半年较为宽松的政策为主。虽然利率没有调整，但总体上下半年以保持低息为导向。

影响货币政策的一大因素是经济走势。据国家统计局最新公布的数据，二季度我国经济增速转正至3.2%，主要经济指标逐渐好转。方正证券首席经济学家颜色表示，假如经济持续改善，央行未来实施降准降息的概率会很小。央行在短期流动性管理上也将较为保守，逆回购的频次和规模都可能有所下降。

不过中国民生银行首席研究员温彬提到，下阶段，经济恢复发展中仍面临较多困难和挑战，保住广大中小微企业等市场主体、保就业、保民生等仍然是当前工作的重点。

但是中国民生银行首席研究员温彬提到，下阶段，经济恢复发展中仍面临较多困难和挑战，保住广大中小微企业等企业登记、保就业、保民生等仍然是各项工作的头等大事。

“6月17日国常会提出向企业让利1.5万亿，贯彻执行好这项政策具有重要意义。”温彬表示，央行介绍1.5万亿让利主要通过三种途径，其中，通过贷款、债券等利率下行的方式大约实现9300亿，可见，降成本仍然是下阶段中国货币政策的核心。因而，传统的降准降息政策仍然很有必要，第三季度降准和降息仍然存在一定概率，以此引导银行压降点差，带动社会融资规模下降。

事实上，房贷利息的变化动因并不只有LPR。中国银行官方公众号发布的“LPR转换科普帖”中称，贷款参考LPR定价或是参考基准利率定价，仅是参照的定价基准和定价计算方法的不同，与实际执行利率的高低无直接关系。因利率参考基准与市场等诸多因素相关，办理时不能判断比较。国家正在促进利率市场化改革，贷款利率定价参考LPR是大势所趋。

东方金诚首席宏观分析师王青也曾以数据佐证，LPR报价不变，并不意味着实际贷款利率也将保持不动，银行还可能根据贷款政策、客户资质等原因，在新发放贷款中下调实际利率，即在LPR的基础上调整加减点。今年3月，一般贷款（不含个人住房贷款）利率为5.48%，比LPR改革前的2019年7月下降0.62个百分点，降幅明显超过同期1年期LPR共0.26个百分点的降幅。这样来看，1年期LPR降息暂停，并不会实质性改变企业实际贷款利率下行势头，今年银行让利实体经济的过程会持续推进。

央行货政司副司长郭凯在“2020年上半年金融数据统计发布会”上表示，第三季度稳健的中国货币政策要抓住合理让利这个关键，保企业登记，特别是更多地关注贷款利率的变化，继续深化LPR改革，促进贷款实际利率持续下行和企业综合融资规模明显下降，为经济发展和稳企业保就业提供有利条件。