房地产行业：地产销售全面复苏 物业并购外拓再下一城

全国性商品房销售额上半年以来约66,900亿元，降低5.4%。依据克而瑞数据，百强房地产企业五月及六月销售(全口径)分别约10,900亿元及14,500亿元，同比上升约12.2%及13.8%，销售情况基本已全方位恢复正常，头部房地产企业均值销售已回复至去年同期水平，港股房地产企业中，销售增长较快的有金茂、禹洲、建发、绿城及龙光，上半年以来增速在20%以上。均值上半年以来销售完成率约40%，预计下半年销售增长将要提速。物管方面，是极少数受惠于卫生事件的行业之一，大家持续看好头部物业管理公司。新城悦在周未传出盈喜。大家估计碧桂园服务及永升上半年以来盈利增长强劲，很大机遇传出盈喜。随着下半年并购活动增速，大家亦看好蓝光嘉宝。

房地产企业们二季度销售全方位恢复。全国性商品房销售额上半年以来约66,900亿元，降低5.4%。依据克而瑞数据，百强房地产企业五月及六月销售(全口径)分别约10,900亿元及14,500亿元，同比上升约12.2%及13.8%。撇除重复计算的因素，百强权益销售额五月及六月分别约7840亿元及10,270亿元，同比上升约8.4%及13.4%。全口径及权益销售增长都录得很大升幅，在四月份复苏的势头上再下一城，销售情况基本已全方位恢复正常。上半年以来整体而言，头部房地产企业均值销售已回复至去年同期水平，港股房地产企业中，销售增长较快的有金茂、绿城、龙光、禹洲及建发，上半年以来增速在20%以上。

下半年销售发力。2020年在疫情加上外环因素下，房地产企业倾向保守，以稳为主。大型房地产企业在高基数效应下，2020年的销售增长均值在13%之水平，中型房地产企业在冲规模争排名的诱因下销售增长较高，目标增长约15%。截至7月大部分大家跟踪的房地产企业销售目标都保持不变，均值上半年以来销售完成率约40%，预计下半年销售增长将要提速。上半年以来销售增长落后的房地产企业如融创、旭辉、奥园等将会发力；而今年目标增长进取的房地产企业如世茂、金茂、禹洲、建发、宝龙、龙光等，下半年销售将要维持较高水平。

物管增长保持高速。物管方面，新城悦传出盈喜，公司预计2020上半年以来权益净利润将较增长至少50%，主要受惠于在管规模及增值服务收入的上升所至。依据2019下半年盈利情况作估算，大家可能碧桂园服务及永升上半年以来盈利增长强劲，很大机遇传出盈喜。除此之外，奥园健康(核心净利)、蓝光嘉宝及雅生活的增长亦处在较高水平。物业管理公司二季度并购活动逐步恢复，预计下半年外拓并购势头将再持续。

下半年提高稳定。销售在卫生事件后复苏情况良好，以一、二线及长三角的复苏情况较佳。考虑疫情下的不确定性，房企们2020年销售目标都较为保守，上半年整体完成度高，其中金茂、禹洲、建发、绿城及龙光較佳，部分房企如融创等销售提高预计下半年将会提速，成为短期催化济。物管方面，受惠去年底新增项目的盈利贡献，盈利提高较为强劲。随着下半年并购落地，再加合景、世茂、金科等头部物业上市，行情预期将保持较热。继续看好头部物业公司如新城悦、永升、碧桂园服务、雅生活及蓝光嘉宝等。

风险提示：i)经济下行对销售压力；ii)调控政策持续；iii)疫情情况反复。